本人从业经历简介：2007年进入一家小型代理公司学做策划，至今两年零两个月，所在城市所在公司都属于三线级别。当初本是应聘置业顾问的，但正逢策划部招人，感性一念间，觉得“策划”一名听起来好像内涵丰富，仿佛是那种越久越香，越品越醇厚的魅力职业，遂开心入之。之前在别的公司做过一年多的市场调查，多数以踩盘和市场月报为主，仅对本地市场行情熟悉些，略懂一些房地产基础知识。小女子没有做过销售，不懂文案不会设计，没有在大公司干过策划，没有一个完整的项目策划经验，更没有周游各地考察的经历。自觉见识粗浅，但从入门至今，也一直在几个项目中辛苦的努力和学习。
撰写本文主要目的在于，给刚刚入行或者准备入行做策划的朋友们谈谈自己对策划的一点经验和看法，期盼对各位略有启发，更渴望听听不同看法彼此交流；同时借此贴对两年来的策划工作做一个全面地总结和思考。在此，小女子也恳请论坛里各位前辈们愿意抽点空闲，撩眼泛读，提指批评教导。
小女所言均属个人观点，认知受到个人从业经历和工作境遇的局限。如同世人对爱情或婚姻的评判，幸福的经历造就了甜蜜知足的心态，坎坷的经历造就了消极的评判。是个人的境遇和性格决定了所思所想，对事物的褒贬判断应该无所谓对错吧。欢迎大家讨论！
想当初选择房地产策划这个岗，只是偶然。之所以满怀兴趣的接受和坚持，坦白说带有一点儿虚荣心。觉得“策划”是一个有高度的职业，模糊觉得与战略啊运营啊之类的高级事务有所关联，想想一个人要是有点运筹帷幄的本事和气度，应该会挺骄傲的吧？嘿嘿。另外，本人也是个求知欲较强的人，策划涉及的知识面广，开拓视野，充满变化和新鲜，不像一般技术工作枯燥，懂得多在社会上立足才更灵活更有安全感。两年间所作的各类杂碎事情不在此赘述，下面直接整理所思收获，主要从四个方面进行总结。
1、做一名优秀的策划人需要的能力
2、做一名优秀的策划人需要的知识
3、谈谈我对策划这份职业的看法
4、谈谈如何坚持“策划”之路：中规中举后的迷思
1、先谈谈做一名优秀的策划人需要的能力
我所在的是一家代理公司，实行的是项目负责制。项目经理带领一个团队包括设计师、文案师等人员完成一个项目的全程策划。通常，一个合格的项目经理是一个优秀的策划人（设计师、文案师严重偏科）。我认为，做一个好的操盘手需要以下能力：
1)
对相关专业知识不断学习、对项目实战经验和策划思想不断思考和积累、写好策划案是最最基本的能力；管理项目组成员、统筹全程策划中的各环节也是基本能力。（这个基本能力的修炼也需要多年功夫，尤其像我这样文笔基础很差的人，光写案子就尤其费劲和吃力。更具体的知识构成将在第2点中详细论述）
2)
服务于甲方，要建立起良性的合作关系，既要有能力、又要有态度。要有说服、推销策划案的能力，要有一定的应酬和交际能力。其次，还得要有尽心尽力的负责任的服务态度，要有绷紧薄面催款要钱的勇气，这得要强大的抗压能力（甲方对待乙方，目前来说大部分还是处于强势的心理地位，就像两个谈恋爱的人，被追求的被捧的那一方耍耍性子或漫不经心是家常便饭，要是没被伺候好，气势汹汹冷言冷语也不足为怪。好的策划人没点儿柔性度可不行。这点恐怕也要修炼多年。）
3)
最高级别的是对各类策划案的执行能力。这个定为最难，因为当今网络发达的年代，查询专业知识、抄点策划案模版拼凑一个像样的策划案也不是太难的事情，但是真正要去执行，并达到预想的效果就非常不容易了。首先，既要有上述第一点“合理的操盘策略”作为支持、又要有第二点“沟通能力”进行推动、最后在执行中发现涉及很多实际的问题，要不断应付很多身不由己的制约因素，比如甲方企业决策人是否爱挑剔，喜欢强势干预甚至瞎指挥？是否变化多端改来改去让人折腾？是否舍得花钱去执行推广或活动等等．．．．．．．得会调整心态、随机应变。
呵呵．．．．您是否觉得做一名优秀的策划不容易吧？做代理公司的策划更不易，搞不好哪天开发商把你给甩了，尴尬又落寞。始终如履薄冰，没有安全感，要是什么基础、杂碎的工作都作了，为其他代理公司做了嫁衣，没拿到应得的回报，内心更是又苦又冷。
2、做一名优秀的策划人需要的知识
策划其实就是个杂家，美其名曰：复合型人才。
想想，一个项目的策划包含多少方面？需要多少专业面来支持？
举例（不全）
工作环节
专业口
和客户做好对接
AE
土地价值判断
城市规划、城市建设动态信息管理、政府相关政策及信息管理、当前经济形势和行业发展态势研究（包括风险预测）
市场调查
房地产市场调查专业知识、统计分析、消费心理（客户需求分析）
产品研发和设计
建筑设计、园林景观设计、工程造价、建筑材料、投资演算、施工常识
（若是商业项目或旅游地产还需要更多：旅游规划、各类经营业态的软硬件常识、招商专业知识、投资回报演算等）
策略案撰写和提报
排版设计、ppt美化；演讲与口才
包装和广告推广
平面设计、文案、媒体策划、活动策划（还有会展策划）
营销阶段
市场营销学、相关法律知识、销售团队组建及管理
售楼部选址和装修
卖场策划和卖场陈列设计、销售人员形象设计及礼仪
后期管理建议
物业管理
其他还有很多，如：在营销方面要跨行业关注并吸取新型营销手法（如百货业等）
我们常常看到一些策划全案篇幅巨大，包含的内容庞杂。
在策划的整个过程中，很多环节在市场上都有专业的人才或机构。比如市场调查阶段有专门的市场调查机构，产品研发阶段有建筑设计院、景观公司等等、包装推广面有广告公司（含媒体策划）、招商也有专门的招商公司、活动有活动策划或会展策划公司，连售楼部装修都有卖场设计师或商业室内设计师。。。。。等等，但是每个环节所涉及的一些基本常识你总要懂吧！否则如何和各专业人才进行良好的对接沟通，甚至还要提出建议？（比如CAD最基本的操作会点儿的话会更得心应手些）。虽然在公司内部，销售团队管理、广告设计（平面设计和文案）是专门独立的部门，但是别人工作的大致情况也要有些了解吧？否则怎么能灵活自如去控制和管理全案操作？
上述很多内容，有的是需要每天花时间去关注，因为是动态的；有的是碰到、需要时赶紧补充学习的，就这样拉拉杂杂的一堆又一堆东西，有的常识类的知识知道就知道了，有的是经验和技能类的知识，还需要慢慢的思考慢慢深入和扩展。
再从每个环节上来看包含的知识点和关注点，那就更多了，不再赘述，仅举一例便可窥一斑。如市场调研中的最基础的一个：基地研究，就包括地块本身的现状描述（建筑物构筑物植被等）、周边环境及交通条件、周边配套、区域市场供应及竞争分析、板块价值和城市功能定位、区域人口情况，购房需求、支付特点调查；（如果是商业还有区域商业格局、密度、业态分析、经营情况调查、人口消费习惯和消费能力等等）……………每一个子案都包含了很多内容，而每一个内容也有一些功课要做。如果没有房策，可能小到连一张楼盘调查表、消费者调查问卷都要完全由自己设计！感谢那些贡献了自己劳动成果的前辈们，让新人们得以根据实际需要进行改动，快速上手。
策划，真是一个复杂、庞大的系统工程。
（如果有刚入门的新手不嫌弃，我可以把整理过的笔记奉献，内容主要是策划环节中的内容，以及自己积累的一些经验、思维方式和部分观点）
3、谈谈我对策划这份职业的看法
做一名策划人是一个丰富的人，思想丰富、生活也会丰富，能想到看到别人想不到看不到的。但是却是很操心的，因为关注的东西太多，负责的东西也太多，生活也是心累的。生活既丰富又会心累，因此要能平衡，要学会放松。别以为看新闻、看时尚杂志就会轻松，如果成了职业病不知不觉都会带着思考。放松是什么也不想，纯享受纯娱乐。
收入问题：
做策划的魅力所在，对我而言，坦诚地说还是那点虚荣心和求知欲在作怪。比起那些枯燥又千篇一律的工作，我希望接触多一点的事情，懂得多一些，见识广一些，思想丰富些。目前仅此而已。听说一名优秀的策划收入会很高，但我认为至少在做策划的头3年收入仅仅是一个普通的平均市场水平（在我们这儿加上全部福利大概是年薪2-3万，当然还得是逐年增长），第3-5年也许跟一个同工龄的设计师差不多（3-5万）。但是，正因为策划的难度和高度，如果真正认真坚持下去，成为知识结构日趋完善、经验日趋丰富的策划专家，一定能名利双收，受人尊敬。只不过，回过头想想，不过是得到了多少，曾经就付出了多少，看你愿不愿意？
说到这里，我真忍不住有点小小抱怨。设计师说苦，文案师说难，销售人员说累，是啊，每个岗位的人员都付出了很大的辛苦，都觉得自己劳苦功高。但是，上述几类岗位的工作内容相对单纯、专业性也强，涉及的领域也较窄，容易深入，最后能做到又专又精，市场给他们的薪酬回报也相对较高，似乎从付出回报的角度看还是基本合理。（尤其是销售，往往低门槛进入，高速致富）。但是一名策划人员，积累和学习的过程太漫长，在成为一个优秀的策划师之前，想要收入好很难，而且所涉及的事情太杂，没有修成正果之前容易被精力更旺盛更有激情的新人所代替。如果不能抱着“最后一天做事”的学习态度坚持，会容易浮躁，想想换个行业换个岗位可能不那么累也能挣这么多。
压力问题：
在服务甲方的过程当中，策划是把颜面抵到开发商面前的一线人员，往往承担了更大的压力。和共事的部门相比较，策划似乎就是个背锅的。
广告设计、创作部
市场上有专业的广告公司，对创意的表现和设计、对媒体运用和广告投放策略、对设计作品的讲解和提报都能做到更高的专业度。但是开发商通常让代理公司代劳而不是专门再找广告公司。因为房地产广告有特殊性：房地产消费是消费者理性程度最高的领域之一，广告对消费者的忽悠与麻醉作用非常微弱，与一些快速消费品和小额消费等不同，广告的要求没有那么高。房地产销售是否成功综合的因素太多，除了广告之外，还有产品、价格、竞争环境等等很多，所以广告设计仅仅成为一个附属的环节由代理公司的创作和设计部门代劳。当然，也是必不可少的，不过工作性质就不同了。
我公司的设计师们基本上是埋头苦干型，从来不需抛头露面，仅仅负责创意的表现和设计，作品的提报都由策划负责。他们比较郁闷的就是经常会遭到返工，又不知所以然，所以有些设计师要是生气了还得让策划哄着。
加上“平面广告设计”交稿时本来就很难用成功或失败判定，没有标准，是否是好作品仁者见仁，智者见智。关键的还是开发商花多少钱有多大的投放量，有的地产广告设计不怎么样，位置好或者报版频次高，效果也会很好。开发商注重的是整盘的销售结果，而不是“广告设计”这一环节，所以只要基本符合感觉不会太挑剔。即使真的是广告内容和画面没有展现出楼盘应有的形象和品质，影响了对有效客群的诉求，这帐慢慢的，最后还是全部归到策划名下。
（注：我认为广告设计中，平面表现和文案创作相比较，文案更是地产广告的灵魂。文案负责了产品信息的诉求，从房地产消费特点来看，文案精彩清晰更加有助于销售，如叶茂中先生说的一样：“文案精彩设计粗糙，这则广告至少成功了一半，而设计再好，文案粗陋，那这则广告百分之百要失败。”况且文案创作成果，人人可圈可点，大家读了都能评论几句，平面设计貌似非常专业。可是，有的公司领导不知道是不是没有发觉平面设计的特殊性，看到平面设计稿在甲方那里容易通过，便认定这是属于效率最高最省心的岗位。）
销售部
销售部更多的是在执行，连销讲说辞都是策划部写好背下来，搞个销售百问还得策划部解答，有时连客户来访情况的分析和总结还是策划的事。对osten师兄的话基本同意，“销售像一只劳苦功高的绵羊，而策划更多是像骨瘦如柴的黄二狼”。社会各行业中做销售这行确实不容易，直接服务人，而人的问题又比较罗嗦。但是做房地产销售相对较为轻松。当今房地产依然是坐销为主，销售基本不用出去风吹日晒（除了偶尔会出去派几次单），在漂亮的售楼部里一坐，来了客户还要依据心情好不好、看不看得上那点提成或者看客户衣着形象来调整自己的服务态度。如果把销售培训、销售执行（从介绍沙盘到签订合同等）中每个环节都算上，想想共有多少个工作环节，每个环节的工作又能有多复杂多操心？不过，这项工作的难点在于柔性度（忍耐和良好的服务态度），可这点策划也少不了。
注：我还认为合格的销售经理要积极配合策划组的工作，须有共同参与策略制定的责任和心态，提供终端需求调查的支持。如果还是一副只管执行的姿态，只管和销售、提成有关的工作，哪管他人瓦上霜的态度是不够格的。
申明：如果有做设计、文案和销售的朋友看到，请莫生气。我在和这几类同事共事过程中，也确实看到了他们非常的辛苦，并且对自己的工作也是尽心尽力，况且我就是话再多也没本事承担他们那份专业工作，大家分工不同各有利弊。只不过在大家共同负责同一个项目时难免有点比较心理。若有得罪，望海涵。
前途问题：
策划好像是不停的爬山，好不容易登过了这座，下一次又从山脚爬起。因为没有完全相同的项目，不同的项目有不同市场情况不同的开发商不同的问题，永远需要保持新人一般的精力和创意去努力。所谓吃老本，也就是见识广了，考虑的东西周全些，解决问题的办法有一些，但是总有新难题。山爬的多了总会累的。没有做策划之前真的不知道原来这份工作如此有挑战性。
策划最后可能成为一个大杂家，什么都懂一点，但是都不深入，没有高深的专业技能，靠的都是经验和思想，想在某个专业方向上又专又精基本不实际。如果你有思想也有经验，但是文字能力、沟通能力、表现能力、说服能力、交际能力不足，不能把自己的观点很好的表现出来，这条路走的还是会很艰难。当然了，如果你各方面的能力都不错了，哈哈，靠着老本凭着一张嘴指挥一下新人，也能过上性价比高的舒服日子。有的老板花高薪买的就是你的阅历、经验和思想。高级策划师就是战略家、甚至是阴谋家，初级策划就是甲方的协助人和执行人。
综上，我认为：真正的策划是一种非常操心的职业。真正好的策划人是既能沉下心来快速学习跟上相关的知识更新，又能在沟通、管理、组织方面应付自如的人才，既要放眼关注生活中的方方面面，经济的文化的政治的社会的，又要有变通能力将很多资源灵活嫁接到单个项目上来。在社会上混需要的人脉资源能力、抗压能力、察言观色能力就不提了。既然最后能力这么强，有的人找到项目就自立门户了。但是大部分人能力都不怎么样，就这样慢慢的学着，跟着真正有能力的人混着，混到无法度过倦怠期、收入又上不去的时候便转行了。
什么人适合做策划？
1)
不怕操心的、爱管事儿的；勤奋好学的，关注社会和生活各方各面是基本的职业素养。
2)
柔性度比较好的，经得起折腾和受气的（这点就是要有销售人员的职业素养和抗压能力）
3)
行动力强的，有执行力的，绝不能只是纸上谈兵。
4)
要有商人的敏锐和势利，策划本来就是帮助开发商这个大商人实现利益最大化的。
做策划的利好
1)
这是一份不会被辜负的工作，只要自己努力就一定是在不断收获。坚持就是胜利。
2)
丰富而有创意的工作，最终能拥有见多识广和自我价值实现带来的自豪感。
3)
如果真成了社会精英，收入不会成问题。
4、谈谈如何坚持“策划”之路：中规中举后的迷思
别太较真
前面谈到了策划所需要的知识体系庞杂和琐碎，但是，正因为一个小小的策划却要处理的问题太多，策划的根本作用还是整合和嫁接各类资源，无法做到每个步骤都较真。
比如市场调查阶段。市场调查既要为产品研发提供支持又要为营销推广提供支持，因此非常重要。但是市场调查只是工具而不出成果，必须考虑到实际和效率问题，休想用严格规范、严谨的步骤来进行市场调查，休想做到科学而规范，快速抓住重点和本质，粗放型的调研更实际，最好就是通过各类人脉资源去获取。再比如，定价方面，更休想用房地产估价师那一套，用上什么“市场比较法”搞些什么权重因子和评分加上科学计算来定价，粗放型的通过市场行情（供应和有效需求两方面）和成本法等更加有效。
抓住主要矛盾，抓本质和重点
想要快速成为一名优秀的策划师，，除了勇于在具体项目中实操实战，善于学习思考，我认为还有一个很重要的是学会溺水三千，只取一瓢饮。抓住某些关键的方面去深入研究，策划之路才能少绕弯子，也避免高不成（得不到决策地位）低不就（不愿再做零碎基础工作）的局面。
从策划工作所包含的内容来看，全程的营销策划包含了市场、产品和营销三条主线。在各个方面我有以下看法
在市场方面：核心是土地价值判断（含市场环境）、市场的竞争态势分析、市场需求调研。
在产品方面：核心是产品定位（商业还包含业态定位、招商、后期运营管理等）
在营销方面：核心是价格策略和销售策略。这个阶段已经面对终端，进入实际的阶段，营销的手法多样，极具创意精神。前面的工作在此阶段逐步兑现，所以是最考验策划能力的部分，也是一个真正的策划师是否能把项目玩成功的关键。
抓住这些核心的内容增加知识的广度、案例的多样性、做的扎实些，其他方面主要是和相关人才对接沟通，多利用其他资源，这样可能更加有效。如果每各核心内容包含的关注点，新手们不嫌弃，我也仍然可以整理后奉献，在此不再多言。
脑子里的东西有了重点有亮点之后，一定要注重外在表现。
如果按百分比来看，良好的策划思想占50%的分量，而对这个思想的表达和说服能力同样要占50%的重要度！我认为一份好的策划案需要增强以下形式去表现：
结论优先（点明再论证）；文字表达能力要好（简单易懂）；重视图例表达（适当的加入图片和图示增加趣味性）；最后就是要讲得好讲的有说服力。
我的迷思
我学策划有点学院派作风，不够灵活，行动力不如思想力，并且文字表达能力基础差。什么“开发商顺市让利”、“领跑、助跑、跟跑”“量缩价未跌换个说法叫量跌价未降”“造势、借势、占位”“以…为启动样板”等等优美字句更是我压根儿想不出来的。
我想要得生活是简简单单清清静静的，应付那么多复杂的环节和事务我还是有些力不从心。看到我们的主策划或项目经理，虽然都思想丰富头脑灵活风趣幽默，但也挺沧桑。我觉得生命中有太多的事情需要操心了，工作之外还有生活，我不想常常绞尽脑汁，心就像陀螺一样转个不停。况且，这是一个必须有着国防身体亲自上阵才能赚到钱的职业，要是哪天累了病了，想好好休息一下没准儿半年就落伍了。有时候会想，走别的职业道路应该也能实现自我价值吧，难道是我工作经历少，难道每一份职业都非常不容易吗？
策划，只是我的一个谋生手段而已，成不了我热爱并终生为之奋斗的事业。只是，到最后一个人爱上了他的职业，往往是因为积累的资源、因为擅长而熟悉，做起来轻松自信，也许熬到那一天心态也就不同了吧。
